KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Borçlar Kanunu gereği kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Dava her ne kadar her zaman açılabilecekse de dava sonucunda mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Ancak tespiti istenen kira bedelinin kira sözleşmesinde yeni başlayan dönemde de uygulanması için yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılmalı veya aynı süre içerisinde bu hususta kiracıya yazılı bildirim örneğin bir ihtarname çekmek suretiyle kira artış bildirimi yapılmış olmalıdır. Aksi halde açılan davada tespiti istenen kira bedeli yeni dönem için değil, bir sonraki dönem için yeni kira bedelini belirleyecektir. 

Kira bedelinin tespiti davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır.

• Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Anlaşma veya Sözleşmede Bir Hüküm Bulunması Hali

Taraflar, kira ilişkisinin sürdüğü süre boyunca kira artış oranını beş yıl sonuna kadar geçerli olacak şekilde belirleyebilirler. Bu artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranını aşmamalıdır. Kira artış oranı için TÜFE'nin belirlediği artış oranı üst sınırdır. Eğer belirlenen artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasından yüksekse, kiracı dava açma hakkına sahiptir ve taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir.

• Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Hali

Kira bedeli artışıyla ilgili bir anlaşma yoksa, kiraya veren kira bedelinde artış yapmak istediğinde bu talebini kira artışının gerçekleşmesini istediği tarihten en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimle birlikte yeni kira bedeli, o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak belirlenir. Ancak, kiraya veren kira bedeli artışı bildirimini en az 30 gün önceden yapmazsa, tespit edilecek kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak şekilde belirlenir.

• Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmeleri

Taraflar arasında kira bedeli artış oranı konusunda bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, Borçlar Kanunu uyarınca yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından, olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilir. Bu durumda beş yıllık kira döneminin sonunda mahkeme kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır.

Kira Tespit Davasının Şartları:

1. Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin geçerliliği, herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır; bu nedenle sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.

2. Kira tespit davasını açan kişinin bu davayı açmakta hukuki bir yararı olmalıdır. Hukuki yararın varlığı, her somut duruma göre değişiklik gösterebilir ve dava esnasında mahkeme tarafından değerlendirilir. Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir, ancak bu noktada talepte bulunan tarafın hukuki yararını kanıtlaması gerekmektedir.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI

Kira bedelinin uyarlanması davaları, Borçlar Kanunu'nunda düzenlenen "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır." hükmüne dayanarak talep edilebilir.

Kira bedelinin uyarlanması davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamamakta, her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak açılabilmektedir.

Uyarlama davaları için kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal dava açılması tavsiye edilir. Zira hakim, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin kararını dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde verir. Kira bedelinin uyarlanması talebi, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından yapılabilir.

Borçlar Kanunu'na göre Sözleşmenin Uyarlanması veya Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Şartlar:

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.

2. Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Örneğin, Covid-19 pandemisi gibi küresel bir kriz.

3. Borçludan Kaynaklanmayan Bir Sebep: Ortaya çıkan olağanüstü durum, borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.

4. Aşırı İfa Güçlüğü: Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Bu husus, somut olaya göre hakim tarafından değerlendirilir.

5. Borçlunun İfa Durumu: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. İhtirazı kayıt olmaksızın borcunu ödemeye devam eden borçlu, bu ödemeleri geri alamaz çünkü uyarlama kararları dava tarihinden itibaren geçerlidir.

Bu koşulların hepsinin birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Bunun mümkün olmaması durumunda ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Uyarlama veya fesih talebi, terditli (birlikte) talep edilebilir; dolayısıyla uyarlama talebi olmadan doğrudan fesih talep edilemez.

Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

• Kapsam: Kira bedeli tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için ikame edilebilirken; kira bedeli uyarlama davası, her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak açılabilir.

• Kira Artış Oranı ve Süresi: Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veya aşırılık aranmazken; kira bedeli tespit davalarında, sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması, belirlenmişse de üst sınırın aşılması veya sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir.

• Olağanüstü Durum: Kira tespit davalarında olağanüstü bir durum aranmazken, uyarlama davalarında olağanüstü durumun varlığı şarttır.

• Bildirim Zorunluluğu: Kira uyarlama davalarında, kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu yoktur; ifa güçlüğü ortaya çıktığında her an talep edilebilir.

• Geriye Dönük Etki: Uyarlama davaları, yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış ödemeler için geriye dönük etki ederken; kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük hüküm kurulabilir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce veya kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.