T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

E. 2017/6-974
K. 2021/1058
T. 21.9.2021

• KİRA BEDELİNİN TESPİTİ İSTEMİ ( Bilirkişilerin Taşınmazın Serbest Şartlarda Boş Olarak Kiraya Verilmesi Hâlinde Getireceğini Bildirdikleri Kira Bedelinden Mahkemece Uygun ve Makul Bir İndirim Yapılarak Kira Bedelinin Tespiti Yoluna Gidilmesi Gerektiği - Mahkeme Tarafından Bilirkişilerce Tespit Edilen Bedelden Hak ve Nesafete Göre Bir Miktar İndirim Yapılarak Kira Bedelinin Net 19.000 TL Belirlendiği - Sebebi de Belirtilmeden Yapılan İndirim Miktarı Yeterli Olmadığı/Kararın Bozulması Gerektiği )

• KİRA BEDELİNDEN YAPILAN İNDİRİM ( 18.11.1964 Tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Uyarınca Hak ve Nesafet İlkesi Gözetilerek Bilirkişi Tarafından Belirlenen Kira Bedelinden Yapılan İndirim Miktarı Yeterli Olmadığı Gibi Bu Miktara Hükmedilme Nedenlerine İlişkin Gerekçeye de Kararda Yer Verilmediği - Davalının Eski Kiracı Olması Nedeniyle Hâkim Tarafından Hak ve Nesafete Uygun Bir Kira Parasına Hükmedilmesi Gerektiği )

• GEREKÇE ( Mahkemece Hükmedilen Bedelin Hükmedilme Nedenlerine İlişkin Gerekçeye Kararda Yer Verilmediği - Mahkemece Bilirkişi Tarafından Tespit Edilen Kira Bedelinden Hak ve Nesafet İlkesi Uyarınca İndirim Yapılması ve Verilecek Kararda Denetime Elverişli Gerekçe Yazılması Gerektiği )

6098/m.344,345

18.11.1964 gün ve 2/4 S. Y.İ.B.K

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

DAVA : 1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

KARAR : I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin, müvekkiline ait olan binada 01.11.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu ve aylık 12.750TL kira ödediğini, kira sözleşmesinin eki olan özel koşulların 10. maddesi gereğince müvekkilinin davalı ile görüştüğünü ancak yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığını, bunun üzerine Bakırköy 40. Noterliğinin 15.08.2013 tarihli ve 20125 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle kira bedelinin aylık 27.000TL'ye çıkarılmasının bildirildiğini, davalının ihtarnameyi tebellüğ etmesine rağmen kira bedelinde artışa gideceğini beyan etmediğini ileri sürerek 12.750TL olan kira bedelinin yeni dönem için net 27.000TL olarak tespit edilmesine ve tespit edilecek yeni kira bedeli üzerinden, yeni kira dönemine ilişkin işlemiş ve işleyecek kira bedellerinin dava tarihinden itibaren işletilecek bankaların mevduata uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili duruşmadaki beyanında; öncelikle davanın reddini mahkeme aksi kanaatte ise hakkaniyet indirimi yapılmasını istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 19.06.2014 tarihli ve 2013/708 E., 2014/430 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu taşınmazda 01.11.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğu, sözleşme 5+5 yıl süreli olup 10. maddesinde kira artışlarının ilk yıl %10, sonraki 4 yıl TEFE-TÜFE oranında, sonraki 5 yıl hak ve nesafet kurallarına göre yapılacağının kararlaştırıldığı, 01.11.2013 tarihinde ikinci 5 yıllık kira döneminin başladığı, hak ve nesafete göre kira tespitinin gerektiği, mahallinde yapılan incelemede taşınmazın 6 katlı bir plaza olduğu, işyerinin konumu, alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, para değerinin azalması, dükkanın çevresinde meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler nazara alınarak 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 23.750TL ( net 19.000TL ) olarak tespitinin hak ve nesafet kurallarına da uygun olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle dava konusu taşınmazın 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 23.750TL ( net 19.000TL ) olarak tespitine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay ( Kapatılan ) 6. Hukuk Dairesinin 25.03.2015 tarihli ve 2015/2728 E., 2015/2998 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2. ...Sözleşmenin ilk kurulduğu tarih dikkate alındığında, tespiti istenilen dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre tespiti gerekmekte olup, bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceğini bildirdikleri kiradan, mahkemece, uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti cihetine gidilmesi gerekecektir.

Ancak, hak ve nesafet ilkesi gereğince kira tespitinde bilirkişiler tarafından dava konusu mecurun boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası net 20.000TL olmakla, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken, sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 08.09.2015 tarihli ve 2015/365 E., 2015/516 K. sayılı kararı ile; her davada kiracılık süresi, taşınmazın nitelikleri, kiraya etkileyen çevresel ve ekonomik faktörler farklı olup bunları yerinde bizzat görerek, gerekli değerlendirmeleri yaparak, hak ve nesafet oranında indirim yapma hususunda takdir hakkının yerel mahkeme hâkimine tanınmış bir yetki ve görev olduğu, eleştiri konusu yapılabilecek mahiyette fahiş fark bulunmaması hâlinde bu takdir hakkının bozma nedeni yapılmış olmasının yerinde görülmediği, bu davalarda hak ve nesafet indiriminin durum ve şartlara göre ortalama yüzde 5-10 oranlarında yapıldığı, somut olayda bilirkişilerin taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğunu tespit ettikleri ve mahkemece kiracılık süresinin 15-20 yıl gibi çok eski olmaması, taşınmazın niteliği, konumu, çevresel ve ekonomik faktörler nazara alınarak ve bu gerekçeler kararda açıkça belirtilerek bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedelinden mahkemece takdiren %5 oranında hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık kiranın net 19.000TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Kira bedelinin tespitine ilişkin eldeki davada, bilirkişiler tarafından belirlenen kira bedeli üzerinden mahkemece yapılan hak ve nesafet indiriminin az olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ( 6570 Sayılı Kanun )'un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 Sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 Sayılı Kanun'un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan ( kiraya veren ) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 Sayılı Kanun'un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

21. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK'in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL ( brüt 23.750TL ) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

22. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.

23. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır.

24. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulüyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.09.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.